“‘保本保命’的时期已经过去，但仍未到可以激进扩张、大举买地的阶段。”
在1月30日召开的2025年度业绩说明会上，老牌港资企业恒隆集团（00010.HK）及恒隆地产（00101.HK）董事长陈文博作出上述判断。他表示，面对内地办公楼市场持续承压及全球不确定性上升，恒隆选择放缓发展节奏，将风险控制置于首位，“我们当前最优先的任务是尽量偿还一些债务。”
1月30日，恒隆集团、恒隆地产发布2025全年业绩，企业供图
2025年，恒隆交出一份在行政总裁卢韦柏看来“稳中求进”的成绩单，“自第二季度起，业务已出现较为明确的复苏迹象。”
期内，恒隆实现收入104.14亿港元，同比下降11%，主要受物业销售收入大幅下滑83%至2.64亿港元拖累；整体营业溢利维持在68.36亿港元，与上年同期基本持平。
截至2025年末，恒隆债项股权比率（总负债/股东权益）为35.3%，较上年末下降2.6个百分点。但与此同时，可用现金明显减少，期末现金及银行存款结余为67.92亿港元，同比下降37.21%，反映出恒隆在偿债和战略投资方面的现金支出压力。
面对市场波动，恒隆也在评估如何在稳健基础上寻找新的增长空间。
陈文博指出，内地商业地产正进入供给相对过剩阶段，同质化问题突出。因此，集团的重点不在于盲目扩张，而在于进一步放大既有优势项目的价值。
“我们要做的，就是让现有的成功项目变得更成功，即便是1个百分点的增长，其规模也已相当可观。”
内地6个写字楼租金收入下降
尽管整体租赁收入略有下滑，但恒隆通过优化租户组合和差异化布局，内地商场表现稳健，而办公楼市场则面临周期性压力。
图源：图虫创意
报告期内，恒隆集团物业租赁收入下降2%至98.53亿港元。计入人民币兑港币贬值因素，内地物业组合租赁收入按人民币和港币计值均下跌约1%，香港物业组合租赁收入则录得3%的跌幅。
在内地，恒隆商场组合整体租赁收入同比增长1%至48.71亿元，租户销售额按人民币计值上涨4%，年末租出率较上年提升2个百分点至96%。
卢韦柏表示，2025年内地零售市场在经历了第一季度下滑7%的低谷后，第二季度跌幅收窄至1%，第三季度恢复正常水平，第四季度则大幅增长18%，创下恒隆历史上第四季度最高销售额纪录。
高出租率和活跃的新租赁交易是关键推动力。卢韦柏介绍，2025年大部分商场出租率接近95%，新签租赁交易较2024年增长15%，并引入约200个城市首店，吸引更多客流。
具体项目表现方面，大部分商场录得增长，而天津恒隆广场、武汉恒隆广场和沈阳市府恒隆广场因区域竞争加剧，收入分别下滑3%、31%和36%，抵消了部分涨幅。
其中，上海恒隆广场高端奢侈品需求稳健，商场收入和租户销售额分别上升1%、4%，年末租出率96%；无锡恒隆广场收入增长10%，主要受租金上调及餐饮、时尚生活板块带动，抵消高端零售销售额微跌影响，推动租户销售额上升3%。
“过去，我们以奢侈品为增长龙头，但2025年非奢侈品板块如餐饮、运动品牌成为主要增长动力。”陈文博指出。因此，恒隆内地物业组合自2025年起不再将商场划分为“高端”“次高端”类别。
办公楼租赁市场继续承压，尤其是上海等核心城市。
财报指出，恒隆在内地的6个办公楼项目收入全线下滑，整体收入同比下降7%至12.23亿元，年末出租率下降4个百分点至80%。其中，上海恒隆广场两座甲级办公楼因市场疲软和供应过剩，单位租金下调，收入下降11%，年末出租率下降5个百分点至82%；上海港汇恒隆广场办公楼收入下降3%，出租率下降2个百分点至89%。
卢韦柏预计，市场压力还将持续18-24个月，但中长期看，核心城市的优质项目仍具价值，当前价格调整主要是周期性，而非结构性。
恒隆内地办公楼项目收入及出租情况，图源：恒隆集团财报
“让现有的成功项目更成功”
“2025年我们已经做到‘稳’，同时仍需要寻找新的增长动力。”陈文博表示。
为此，恒隆于2025年9月发布最新战略“恒隆V.3”，标志着公司正式告别“V.2”时期的大规模重资产扩张，从开发导向转向精细化运营与存量优化。陈文博说，“以前买地开发可能需要100亿元，现在只需要1/10的投入。”
时代财经了解到，恒隆V.3策略重点围绕内地核心城市高潜力商场项目展开，同时优化现有物业组合，目前已在上海、杭州、无锡、昆明等城市落地。
2025年初，昆明恒隆广场接手尚义街提升改造项目，除了商场内部优化，引入多元化餐厅及商店，其中不少为首店，还美化周边街道，增加打卡点，显著提升了客流。该项目期内收入和租户销售额分别增长9%、7%，年末出租率达到99%。
2025年7月，恒隆斥资逾33亿元取得杭州百货大楼20年经营权，计划于2029年完成翻新后分阶段开业，届时杭州恒隆广场总零售面积将提升近40%至15万平方米。
2025年12月，恒隆先后宣布取得无锡恒隆广场扩展项目及上海南京西路核心商业项目梅龙镇广场的20年租赁权。无锡项目将总零售面积提升约38%至16.9万平方米，引入80多个精选餐饮及时尚生活品牌。南京西路项目升级后，将新增约9.6万平方米楼面面积，总面积增至31.2万平方米，进一步强化上海高端商业地标地位。
陈文博表示，“恒隆V.3”的核心优势在于大幅提升资金回收效率。传统开发项目从购地到收取首笔租金通常需六至十年，而“恒隆V.3”项目可在已有商场基础城市中快速实现收益，充分利用现有资源。
恒隆在财报中表示，中期而言，集团租赁收入增长将由杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建项目以及一系列“恒隆V.3”策略项目带动。
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